広島の住宅購入相談はサンクティ

2019.04.22

中古住宅

資産性の高い家のために大切なのが健全な不動産市場!

前回のブログに続いて、新・不動産ビジョン2030の中身で思うことです。

というか、ビジョンの中にある【住宅政策 】。現行の住生活基本計画(計画期間2016~2025年)で思うことです。

現行の住生活基本計画

今後取り組み施策の基本的な方針として以下の目標がしめされています。

「居住者からの視点」

目標1結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標2高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

目標3住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

「住宅ストックからの視点」

目標4住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標5建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新

目標6急増する空き家の活用・除却の推進③

「産業・地域からの視点」

目標7強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長

目標8住宅地の魅力の維持・向上

建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新について。

本題。本日のブログテーマは目標5の建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新についてです。

僕にとってこの施策は最も興味がある部分です。人口減少に少子高齢化、都市部への人口集中にコンパクトシティー化。どこまでコンパクトな街をつくろうとしているのかは置いといて、このまま不動産流通を、需要に任せて新築を造り続ければ空き家が増え続けるというのは容易に想像できます。

最近は特に立地が優先される傾向が強い。加えて価格についても重要なキーワード。立地が良ければよいほど土地の価格は高い。僕の事務所近くは坪100万円でも驚かない価格。ほんの少し住宅地的場所まで広げても坪70万円くらい。

坪単価70万円の100坪の土地が売りに出されても購入できる人は僅か。通常はこの土地が上図の右のように4区画とか3区画に割られて販売される。4区画で割れば1区画当たり大雑把に1750万円(そう単純ではないが。。。)この土地に建物を建てれば現実的な価格になる。商品として成り立つ。

もしくはアパート用地としてこの上に9室なのか12室なのか。上に伸ばす。投資利回りが出せる地域であればサラリーマン大家さん目当て?相続税対策目当て?で賃貸住宅が建築される。(されていた?の方が今は正しいかも)

こんな図式。

このままでは地価の高い場所は建替えや住宅ストックが起こりえない。

需要と供給で成り立つのは不動産に限らずどんな商売でも同じ。そんなことわかっちゃいるけど、不動産は公共性の高いもの。消費すればなくなるものではない。需要の変化があっても一度建てたものは数十年間残るんだ。戦後とにかく建てた長屋が今どうなってる?

もう少し本音を書こう。隣地との隙間もほとんどなくキュウキュウに建っている建物。外壁の補修はどうやってするんだろう。足場かけれないよね。給排水管はどこ通ってる。などなど、色々といいたいことはある。僕的には、安全で質の高い住宅を壊して将来のメンテをどうするのかも計画されてない新築を建て続けていると思うところも多い。

これはまずいだろう。というのが新築の総量規制という話。僕もそう思う。

じゃあ、立地がいい場所の不動産を所有している人がその不動産を売るにはどうすればいい!きれいごと言うな!って話について語ってみよう。

100坪の土地を4区画に割るには不動産業者が買い取るというのが一般的な方法だ。この場合、経費はもちろん販売後の事業利益も差し引いて買い取る。その場合、坪70万円というのは当然に割り引かれる。この経費15%(解体費や分筆・仲介手数料等)と事業利益20%とすれば買取価格は4550万円だ。(ざっくり)坪45.5万円。

中古流通市場視点からなら安全で質の高い住宅ストックへの更新は可能だ

この土地に築30年の家が建っているとしよう。1000万円でリフォームする。5550万円だ。場合によっては1750万円の土地に大手ハウスメーカーで家を建てたとすればこの位の価格になるだろう。

だが、将来の売却やみんなが言うところの資産性という出口を考えると。。30年後は土地の価格でしかない。(今のところ)こう考えると4550万円+1000万円のリフォームというのは4550万円の価値が残る。(土地値だけだとしても)

何を安全というのか!?何をもって質の高いというのか!?人それぞれだが、ここで示した図式も充分人生における暮らし、安全で質の高い住宅ストックの更新として、ありな話ではないか?新・不動産ビジョンに当てはまるだろう。

5550万円が高ければ、こういう広い土地の地価は下がるのかもしれない。でも、それはそれで本来の暮らしをとりもどうすために落ち着くところに落ち着くと思うんだ。街中でも広い敷地にグリーンがあれば街並みは美しいでしょ。それに売主にとっても自分の過去の軌跡が残るって嬉しいことじゃない。

家をキュウキュウに詰め込むから変にプライバシーがどうだとかという話になる。折角の休日なのに家でゴロゴロできないから、高いお金を払ってモールで食事する羽目になる。なんだかわからないがついでの買物で使途不明金だらけの家計になるってのが現代の暮らしなんだよ。

金融マジックは「住」には不要だ!

不動産業は豊かな暮らしに貢献するためにあるんだ!

残り少ない平成の主張として残しておこう(^_-)-☆

 

 

広島市周辺で住宅購入にお悩みの皆様。私は元ハウスメーカーの支店長として豊富な経験とスキルを持ち合わせています。無料の相談で満足できない。営業と話しても理解してもらえないなど。お悩みがあれば一度ご相談にいらしてください。初回相談は無料です。ホームページはこちらです。


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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