現金の不動産投資とローンの不動産投資は別物！

【トランプ減税　100社動く】

アップルは17日、300億ドル（3兆3000前億円）を米国内で投資すると表明。

2018年1月19日日経一面記事。

いち企業が3兆3000億円投資って、凄すぎ！お金を追いかけることだけは避けたい僕も、お金があれば、こんなこともあんな事も出来ると考える。アップルの投資ってどんなことに投資するんでしょうね。興味津津です。

記事には「景気過熱感リスクに」と、ありますが、この記事を読んで最初に感じたのは企業は別にして、30年以上も景気上昇できずにいる一般的な日本の庶民からすれば、確かに、今の時代そんないいことばかりが続くはずはないと考えます。

今はバブルか？

ただ考えてみると、アメリカでは、蒸気機関が発明されて世界が大きく変わったように、人工知能をはじめとして先進技術で、産業革命時代に勝るとも劣らない変革期なんだろうとも思うんですよね。

そうなると当然に貨幣の価値も変わる。日本が株価がやっと2万円を超え時価総額がどうしたこうしたって記事もあるけれど、アメリカは同じ時間に10倍でしょってことが物語っている．．．。

そんな国や個人からお金が集まる利用価値のある不動産であれば、いかに空家でいっぱい。供給過剰じゃないのとされる不動産も、利用価値がある不動産は別物。バブルとはいえないのかも？？とも、考えれなくもない。

有り余る現金を遊ばしている個人や団体は、多少の利益でも運用すべきと考えるのは貧乏な僕でも思うことです。そう考えた時、株が好調だから全てを株につぎ込むなんてリスクはできないでしょ。少ないお金でも分散投資してリスクに備える。そんな一つに不動産投資があるわけです。

それに　不動産のいいところは確実に家賃が入ってくるところでしょ。借金して家賃でローンを支払う必要のないお金は、運用しながらの年金収入のようなも。不動産を所有するメリットですね。

現金がジャブジャブ有る方からすれば、いくら利回りが低くなったとしても、日本にも一つくらい、東京にもう一つくらい、広島でもあの場所ならもう一つくらい所有しておこうと考えるのは理解できます。その意味では、今はバブル？この問いに対して僕は物件による。と、いうことではないかと考えるのです。

もう少し掘り下げると。

現金で不動産投資の例

不動産で儲けようという考えではなく下記のような場合をご覧ください。

現金で購入した不動産（1億2000万円）が満室想定表面利回り10％だとします。この場合満室時賃料は月額100万円です。70％が空室になったとしても30％のお部屋から家賃が入ってきます。

毎月30万円の家賃が入ってくるわけです。広島銀行に１億円2000万円を普通預金にいれておいた場合の年間利息は1200円です。70％の空室でも1億2000万円の投資から360万円賃料を生んでくれるわけです。年金とし考えれば充分ですよね。

このケースでも現金で購入しておけば問題は発生しません。普通問題とされるのは売却する時です。

では、売却時5000万円でしか売れない場合を想定してみましょう。購入後20年間空室率70％で運用した場合、20年間の家賃収入は7200万円です。売却金額とあわせて1億2200万円です。このケースでも普通預金で運用するよりいいですよね！（笑）

有り余るお金で不動産投資をするなら、これ以上のリスクを考えるほうが難しいのではないでしょうか？

問題はお金がなく全額借入の不動産投資

人様に資産を増やしてもらっている。そんな声をよく聞きます。ずっと満室が続けばその通りです。いい時もあれば悪い時もある。しかも本来簡単に売れるものではないのが不動産です。

今のように売却益が稼げる時期は問題が表面化することは少ないのですが、空室が増え始め、いたる所の修繕が必要になった場合、収支の逆転はおとずれます。

1億2000万円全額ローンだとすると金利2％返済25年であれば月額約51万円の返済です。空室率70％の場合ローン返済さえもできません。売却するしかないのです。では、そんな物件が売れるでしょうか。前述した5000万円で売れたとしてもローン残高が5000万円をきるのは何と194回目の支払です。16年後ですよ。

基本的に投資することで利益が出るから投資するわけです。損をするために投資するバカはいません。利回りがどうしたこうしたなんていうのは「今」で考えちゃ危険ということです。

出口も考えず、タダタダ利回りだけを信じるがごとく不動産投資をされる方がいます。騙れた、浅はかだっとと気づくのバブルが崩壊した時です。その時は雪崩のごとくおとずれるといいます。誰もが右向け右の今は良いかもしれません。それでも右を向いている人の中には色々なんですよというお話しです。

不動産投資は、金融機関、不動産屋さん、司法書士さん、○○さん、とにかく色々な方が利益が出る仕組みの中にあります。利益度外視で、あなたそんな投資しちゃ駄目ですよと、いってくれることなどありえません。

自分を守るのは自分でしか有りませんよ！

弊社は不動産投資に関する専門コンサルではありません。ライフプラン上の不動産投資に関するご相談に応じているのが現状です。日経記事に反応したのは安易な投資にのっかる人が後を絶たないことへの警告の意味でこのブログをまとめてみました。

なので、決して投資が駄目だということではありません。資産形成とは言葉遊びじゃない。資産価値という名のもとに住居さえもが販売利用されている時代。自らのライフプランは自らが考え計画する必要があるのです。私どもはライフプランをマイホームを真剣に検討しているお客様のサポートをさせていただいております。

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