営業主導の新築住宅・中古住宅購入の問題点。

火曜日の夜は周南市にて、ハウスメーカに勤めしていた頃の先輩方と久しぶりにお食事。皆さん、技術畑の方々です。振り返れば僕の建築というのか住宅の先生は確実に技術畑の方々ばかり。営業を誰から学んだということはありません。そんな僕が感じる住宅営業の仕事は、

お客様の想いと

技術者の隙間を埋める。

これを営業であり建築士として一人でこなせれば理想なんですが。。。

建築士というもの

しかし、そんな都合のよい人がどれだけいますか？営業の能力と設計能力は別物です。建築士であればよりよい家を創りたい方向で尽力します。時として建築士に依頼したところ、想いはそっちのけで「作品を創られた」といわれる所以ではないでしょうか。想いが埋まらなければどれだけ優れた家も「作品呼ばわりしたくもなる満足できない家になるのです。」※なんじゃこりゃ～って、作品もいっぱいありますけどね。。

練り上げられた建築士の思考　VS　どっかのヘンテコな住宅情報誌レベルでみてきた「あれもしたいこれもしたい！」的な対決です。相通じるはずありません。

仮にどちらもできる器用な建築士がいたとすれば間違いなく人気の建築士です。身の丈レベルで仕事していただける方でしょうか。設計から引き渡し数年まちというのは当たり前です。ダイヤモンドの原石がいないとはいえません。しかしそんな原石はみつかるのでしょうか。

多かれ少なかれ技術者というのは技術に敏感でありコミュニケーションに鈍感です。消費する側からすれば、ある意味不器用であり頑固にうつるものです。だから住宅営業の存在価値があるのでしょう。

住宅営業というもの

独立系の建築士だけが優れた建築士だとは思いません。ハウスメーカーにも優れた建築士は在籍しています。営業がそんな建築士をコントロールできれば問題ないのですが。。。

「設計・工事・営業・その他」各部門が上手に連携していれば大きなお世話です。そうじゃないから納得がいかない。営業が強い会社、設計が強い会社、工事が強い会社、それぞれです。会社じゃなくても営業所単位でも同じです。

問題は営業主体の会社です。営業主体であれば設計者は営業よりの設計をせざるえません。

企画住宅を売りたがる企業やローコストを売りにしているような企業。また、条件付き土地とセットの場合がこのパターンです。デザインや間取りは程々でいいというならこのケースでもいいのでしょう。。。そうじゃなければ効率が重視されます。打ち合わせ回数も効率の一部です。販売部隊と呼んだ方が僕的にはしっくりきます。

営業主体である中古住宅取引の問題点。

これまでのお話は主に注文住宅でありリフォームの場合です。家にこだわりたい方であれば「お金と計画のバランス」を確認しながら各社の対応を斜め見してみてください。ここでいっていることは理解いただけるはずです。

問題なのは中古住宅を購入してリフォームを計画している場合です。中古流通そのものが販売主体です。不動産仲介会社の営業が主体として物件選びがスタートします。中古住宅を購入してリフォームする以上、そこには新築以上に技術的な見識が必要でありデザインであり構造的な知識が問われるのはいうまでもありません。

安心安全な中古住宅流通の促進が危ぶまれる。安心安全のためにはインスペクションの普及が必要だとして媒介契約時等にインスペクションの告知義務が必要となる宅建業法の改正は平成30年4月1日～施行されます。しかし告知義務であり強制ではありません。インスペクションがあたりまえとされるまではマダマダ時間が必要です。

建物の状況も把握できてないのに、耐震補強をはじめとしたリフォームプランが希望に沿うものとなるのでしょうか。入居後の暮らしが想像できるのでしょうか。権利関係をはじめとした契約や住宅ローンなどお金の話などの営業的な話以外の、建築的な解決策が中古住宅購入には多すぎます。

中古住宅を本当に安心して購入するには、ワンストップで対応できる企業やチームで検討すべきです。物件探しや問い合わせ時に、契約に向けたスケジュールや引き渡しに向けたスケジュールを確認することが重要です。確認することで、ここで示した流れを踏まえている企業かどうか確認できます。

広島市近郊で中古住宅を購入しようとしている方は、不動産コンサルタントとしての私のコンサルティング能力をおためしください。安心して中古住宅を購入するためのアドバイスや物件選びで注意すべきことなお伝えします。初回相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

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