自分できる？土地調査

気に入った土地が見つかった。不動産屋さん任せにするのは性格的にはできない。自分でも調査をしたい。注意すべき点は？そんな方のために、どんな調査をすべきかをここでまとめてみます。

登記簿調査

地目や権利関係などなど、登記簿を取得することで確認できます。注意する点という意味では代表的なものをここでお示しします。

• 【地目調査】地目が「田」「畑」などの農地の場合、地目を変更する、売買によって所有権を移転する、など、場所によっては知事の許可が必要であり厳しく制限されることがあります。
• 【権利関係】所有者が誰であるかがわかります。また、差押されていたり、金融機関をはじめとした借り入れ等による抵当権、地上権や地役権といった第3者による権利関係を確認することが出来ます。売買によりこれらの権利を抹消することが出来なければ購入を諦めたほうが賢明です。

境界の調査

尖閣や北方領土、国と国でも争っいが絶えないわけです。個人でも同じ。境界をはっきりしているかどうかは極めて重要です。ただし、そんな重要な境界の問題ですが多くの不動産において境界確定されていない不動産が多いのも事実です。境界がはっきりしてない土地を購入するという事は、いつ境界の争いが起こってもおかしくありません。また、登記簿の面積と実際測量した面積に大きな違いがある場合もトラブルになるケースです。重要事項の説明においても境界の説明等に関する事項はありますが、もっと早い段階で把握しておくべきです。

建築可能性の調査

建物を建てるには建築基準法や不動産に関するさまざまな規制や法規をクリアする必要があります。土地を買ったはいいが希望する建物を建てることが出来ない。そんな失敗をしないための最低限の事項です。

• 【道路】建築物の敷地は建築基準法で決められた道路（いわゆる公道）に通常２ｍ以上接してなければなりません。私道の場合、一定の条件を満たさなければ建物を建築することはできません。また、この場合、銀行の融資にも影響があります。
• 【建ぺい率・容積率・高さ制限】超高層ビルが立ち上がっていますが、どこもかしこも自由に建物を制限なく建てることはできません。地域によって厳しく制限される場所もあります。
• 【用途地域】主に住居系・商業系・工業系に分かれます。住居系の地域では向上や商業施設の制限があります。店舗兼居宅を計画している場合など住居系地域では制限があります。

地盤の調査

建築物を建築するさいは、地盤調査をし地盤の状況によって地盤補強や基礎補強をすることで建築物を建築します。なので、問題ないといってしまえば問題ないのでしょう。ですが、すこし乱暴なような気がします。古い街並みであればヨウヘキが傾いていたり道路が陥没したりといった事象も見逃せません。

近隣環境の調査

最近では駅近が便利だと人気があります。一方で、商業施設も多く存在し騒音や防犯面が気になるといったことは見逃しがちです。また、周辺には、いかがわしい施設やゴミ屋敷などなど。車で土地を見学して周辺には無関心な方が多いと感じます。暮らしとは周辺も含めて暮らしが成り立ちます。充分な調査が必要ではないでしょうか。

まとめ

一つひとつに充分な説明が必要な事項をざっくりとまとめてみました。大雑把でも、ここであげたことが家創りにとって重要であり関連するということをご理解いただけると嬉しいです。

価値ある土地は、価値の一つひとつを知ることからスタートします！

やっぱり土地の調査はプロでなきゃって方はこちら

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