広島の住宅購入サポート 三笑塾 塾長

中古住宅購入前はホームインスペクション(住宅診断)!

随分と前から新築から中古住宅への市場転換求められています。国は平成32年までに中古流通・リフォーム市場の規模を20兆円(倍増以上)と目標を掲げています。空家の問題は国としてもほっておくことのできない重大な問題ですからね。

一方で市場は、史上最低の低金利による住宅ローンの借りやすさ。住宅ローン減税。大量に供給されている新築戸建。タワーマンション。まだまだ新築から中古への市場転換がなされているとは言えません。

その大きな原因は、中古市場が整備されていないことにつきると思います。中古住宅といえば現況有姿取引。瑕疵担保責任も担保されていたとしても個人間の場合は3か月程度です。

これでは不安の方が先に立ちます。こんな状況で中古流通規模が増えるはずありません。

このような状況を打破しようと、一部民間団体や個人がホームインスペクション(住宅診断)や不動産のエスクロー調査などを通じて、買主の安心安全をサポートを提供してきた歴史があります。知っている人は知っているレベルです。今もなお知らない方のほうが多いでしょうね。

中古流通の安心安全の一歩が宅建業法等の改正です。

今年(平成30年)4月に施工されました。

宅地建物取引業法の改正(概要)

このブログテーマに関連する部分を一部抜粋

  • 既存住宅の主要構造部分・防水部分に関する一定のインスペクションを建物状況調査として法律に位置付け、売買の仲介を行う宅建業者に対し、売主又は飼い主との媒介契約時に建物調査を実施する検査事業者のあっせんの可否を示すこと、一定期間内に建物状況調査が行われた既存住宅が取引される際には調査結果の概要を買主へ重

実際の取引では

買主側が媒介契約をしてから物件探しを依頼するなんてないに等しいわけです。一般的には、「売主」と「買主」が、契約するための条件を整えたのちに契約となります。その契約と同時期に媒介契約を締結するというケースがほとんどでしょう。

くどいですが宅建業法の改正は、あっせんの可否を示せばいいわけです。「あっせんはしません!」これでも可否を示していますよね。。。

このような流れであれば、契約時に、「そんな制度があるなら契約は、インスペクション(住宅診断)後にします。」こんなこといえますか?

インスペクション(住宅診断)のメリット

プロが建物の診断をしてくれるのがインスペクションです。中古住宅を購入するにあたり、インスペクションを利用することで、安心安全な取引につながります。十分なメリットです。

さらに、検査結果において一定の基準を満たしていれば、瑕疵保険にも加入できます。さらに、その場合、住宅ローン減税も利用できるわけです。利用しない理由が見つかりません。(一定の基準とはその他、新耐震基準をクリアーしている住宅であること。雨漏れ傾斜等がないことなどなど。言葉足らずですが詳しくはググってください。)

では、こんなすぐれものすでに普及しているのか!?と、いえば、このブログの読者の皆様。知っていました?法改正があったといえ、インスペクションはあっせんの可否は強制力もなくザルのようなものというが現状でしょう。

インスペクションが普及するには、買主である消費者がこの制度を知ることにつきます。それには、まだまだ時間がかかるだろうな~というのが僕ら仲間内の見方です。

少なくとも、このブログを読んでいただいた皆様は、中古住宅を購入する際は、必ず、インスペクション(住宅診断)を条件とすることを不動産業者さんへお願いしてください。

インスペクション(住宅診断)はどのタイミングがベストなのか!

インスペクションを利用するにあたり費用はかかります。やみくもにすべての物件をインスペクションなんてできません。自分の目で見て判断できないこと。購入後に思いがけない費用が発生しないこと。資金計画的に無理がないこと。などなど。。条件がそろえば購入したい物件が見つかった時があなたにとってインスペクションすべきタイミングです。

通常の物件見学から入居までの流れは

「物件見学」⇒「申し込み・買付証明」⇒「契約」⇒「引渡し」⇒「入居」

契約後、インスペクションにより思いがけない瑕疵や問題が見つかったらどうします。中古住宅の売買契約は、現況有姿の取引であり、瑕疵担保責任は負担しないという取引が多いものです。この場合、支払った手付金を放棄しなければ契約解除ができません。そんなことにならないためには、インスペクション(住宅診断)を利用するタイミングは契約前が絶対です。

もう少し具体的にしましょう。売主の立場でいえば、あらをさがされているようなインスペクションを自ら進んでするという方は少ないと考えます。そのような売主が、買うか買わないかわからない方に貴重な時間を割いてインスペクションというのはあまりいい気はしないものです。

買主の立場でいえば、手付金の額や住宅ローンの特約期間など細かい取り決めも大切ですが、それ以上に、検討している不動産を販売されている価格で購入して良いかどうかの判断が必要です。その判断には建物の状況がどの程度のものかわからなけば買った後から計算外の修繕費が必要になることもあり得ますよね。そんなことを伏せぶためにも、ホームインスペクションにより建物状況を知る必要があるわけです。

では、率先して仲介業者がインスペクションを推進しているのかといえば。。。残念ながら広島地域においては、未だ「ホームインスペクションなど不要です!」このように、「ホームインスペクションを断られた!」そんなお声をたくさん頂いております…。

最後に大切なことです。

宅建業法の改正により既存住宅状況調査(インスペクション)が過去1年以内に実施されているか、実施している場合はその結果の概要について、宅建業者が買主に対して行う重要事項の説明に追加されるようになりました。(仲介業者による説明責任が書面として担保されます。)

とはいえ、その説明も調査も最低限度レベルです。最低限度レベルの調査に加えて売主による調査で満足できますか。さらに言えば、その説明をするのが、建物についての知識は持ち合わせていない不動産業者です。

ぜひ、宅建業法のインスペクションを検討する際はぜひNPO法人ホームインスペクターズ協会によるホームインスペクションをご検討ください。

NPO日本ホームインスペクターズ協会では、検査項目や理念等、高い志のもとにあります。取引の安心安全のもとに第3者性を大切にしています。

もちろん宅建業法でいうところのインスペクション。瑕疵保険の加入条件も私どもの事務所で取り扱うことも可能です。

中古住宅購入前にはホームインスペクション。

NPO日本ホームインスペクターズ協会を宜しくです!

 

 

 


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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