2016.12.18
高額の不動産はいざ購入に踏み切ろうとしても、その値段で買って本当に良いのか?損をしないだろうか?こんな不安でいっぱいになる方は多いものです。なので当然のように比較検討します。
ここでは不動産でもマイホームを例えてみます。建物を含めて説明するとややこしくなるので、ここでは土地に絞って話しを進めます。まず、いいね!と思える地域に土地が売りに出ました。50坪2000万円。予算内だから買おう!そんな話には当然なりませんね。
今時であればネットです。すぐに他にも売りだし中の土地はないかを確認することができます。その地域になければ少し外れた地域にないかを探します。その地域との比較検討において妥当かどうかを探ることは案外手軽です。駅から徒歩5分程度距離が遠くなるのに同程度の評価で値段が付いていれば普通は遠慮したいと考えるでしょう。もっと安い土地売りに出るまで待とうとするかもしれません。積極的な方ならその事例を根拠に値引き交渉をする人もいるでしょう。
基本的に売主さんは少しでも高く売りたいし、買主さんは少しでも安く買いたい。事実、ネットでは少しでも不動産を高く売りたい人に向けたサイトもあれば、逆に少しでも安く買いたい人に向けたサイトもある。相反する立場で不動産の流通は形成されれているわけです。
綺麗事だけでいえば適正な価格で購入すべきであり売るべきだと考えます。だけど、そんな簡単ではないのが不動産です。ほぼ売りに出ないロケーションで、どうしても不動産を手に入れたければ、金に糸目をつけないから自分に売ってほしいという人もいらしゃいます。その場合の価格は相場が坪40万円だかとか杓子定規な世界とは別物です。積極的に売る気の無い人の不動産を売ってもらうためにはお金という誠意も必要です。
話がそれました。。。基本的に、一般の人が普通に検討している感覚的な高い安いに、もっと多くの価値を比較し、取引における時間差による変動を求めて価格が決定されるのが基本的な考え方です。その専門家は宅建士ではなく不動産鑑定士です。
これを簡単に図式すると
取引事例値の売買価格×対象地の条件/取引事例地の条件×時点修正率=対象地の価格。
もちろんこんな簡単なものではありません。道路幅や道路との高低差、買物への利便性や日当り、街区の美しさなどなど、きめ細かな条件を精査検討するのです。
対象地の事例をもとめるのに1事例だけで比較するというのではお話しになりません。前述したような特殊な事情だけで比較検討する可能性が無いとはいえません。(バブルの時は今の3倍の値段だったという声は販売現場でよく利用されています。安く感じますよね。)逆に売り急いでいて1週間以内に買ってくれるならという話がタマタマ入ってきたとすればそれは安いにきまています。(一般の人には先ずこない情報ですが。。。)こんなのを取引事例地として比較していては適正な対象地の価格を求めることはできません。
そのため、できるだけ多くの取引事例を集め、それらの価格を比較することが大切です。もちろん、そんなこと素人の皆さまには不可能です。だからこそ価格根拠についても論理的な説明をしてくれるパートナーが大切だということなのです。
売主にしても買主にしても同じこと。売り手よし!買い手よし!地域よし!相場を崩すことは自らの資産性をきづつけることでもあるわけです。
三方よしこそ、不動産における僕のコンサルティングコンセプトです(^v^)
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