中古住宅で失敗しないためには安心安全の基準を知る。

中古住宅市場の整備は整いつつあります。しかし、整いつつあるのであって多くの取引は旧態依然とした取引が継続されています。ここでは、中古住宅を安心安全な取引にするためにどのようなことに注意すべきなのかをお伝えします。中古住宅という「負」を「メリット」へ変えましょう。

ホームインスペクション

日本ではまだまだ聞きなれない言葉ですが、アメリカでは取引全体の70％～90％の割合でホームインスペクションが利用されています。業務内容は、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第3者的立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、 おおよその費用などを見極めアドバイスを行う専門業務のことです。

「素人では発見できない欠陥が発見できた。」「具体的なリフォームが見えてきた。」など、利用者からは多くの喜びの声を頂きます。中古住宅購入で最も避けなければいけないのは、買った後から思いがけない修繕費用が発生することです。

すでに「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が、平成２８年５月２７日に国会にて可決成立しました。施行は来年春または再来年の春ですが法律案の概要は以下の通りです。

（１）既存の建物の取引における情報提供の充実

宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付けることとします。

• ①媒介契約の締結時に建物状況調査（いわゆるインスペクション）を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付
• ②買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
• ③売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付

ちかい将来このように整備されます。注意して欲しいのは、義務つけられるのは重要事項としてインスペクションを買主等に対して説明すれば良しということです。果たして売主の依頼によりインスペクションした建物が買主の意向に沿う形でなされるでしょうか？疑問です！瑕疵保険に加入しているから大丈夫という声も良く聞きます。果たして雨漏れないから大丈夫なのでしょうか。基礎の表面が化粧されクラックが隠されていても瑕疵保険に加入できたという話も良く聞きます。重要なのは買主であるあなたが信頼できるインスペクターに依頼することでえるインスペクション報告です。

耐震診断

世界の地震のうち10％前後が発生しているという地震国が私たちが住む日本です。ご存知のように繰り返し地震による被害を受けています。耐震基準も地震被害を教訓に基準を引き上げられ、1981年に新耐震設計法が定めらました。

新耐震以降の建物で瑕疵保険に加入できる建物は住宅ローン減税や各種税額の減免等、一定の評価がある住宅と定められています。しかし、新耐震以降の建物が安全かといえば、無理なリフォームによるものや、地盤状況の変化による建物の傾き等々、新耐震以降の建築物でも劣化と合わせて耐震性に疑問の残る建物も多くあります。

より安心安全に耐震についての不安を払しょくするためには、新耐震だとか旧耐震だとかということは目安に過ぎず、耐震診断による建物の耐震性についての理解をホームインスペクションと合わせ調査することが望ましいと考えます。

リフォームの依頼先

残すところは残し、壊すところは壊す。単純なようでリフォーム工事は新築よりも確実に難しいものです。一方で、建築業の免許が無くても下記のような工事は可能です。

【建築一式工事の場合】住宅建設等一式工事として請け負うもの、建築確認等を必要とする増改築

• 工事1件の請負代金が1,500万円未満の工事（税込）
• 請負代金の額に関わらず、木造住宅で延べ面積が１５０㎡未満の工事(主要部分が木造で、１／２以上を住居の用に供するもの⇔延べ面積が１５０㎡に満たない木造住宅工事でも、１／２以上を店舗に使用する場合は許可が必要！）

【建築一式工事以外の場合】

• 工事1件の請負代金が500万円未満の工事（税込）

更にいえば建築確認申請がリフォームとは

• ①特殊建築物で床面積が100㎡を超える場合（特殊建築物とはアパートのような共同住宅などを言う）
• ②木造建築物で階数が３階以上又は延べ床面積が500㎡を超える場合、高さが13mを超える場合、又は軒高が9mを超える場合
• ③木造以外で階数が２階以上又は延べ床面積が200㎡を超える建築物で大規模の修繕、模様替となるもの。防火、準防火地域以外の増築、改築で床面積が10㎡を超えるもの。

つまり、一般的な住宅の場合③に記載があるように10㎡を超えなければ建築確認申請さえも不要です。

八百屋さんや電気販売店さんが明日からリフォーム業に参入するといってもできるのです。お風呂やキッチンの回収と同時に、何の知識もない業者さんが必要な柱を取っ払う！それが原因で。。。考えたくもありませんが不幸な状況におちいる。

ここに見てきたように、中古住宅で失敗しないためには安心安全の基準を知る必要があるのです。

僕たちインスペクターから見れば、これは魅力的だという建物が解体される一方で、これは壊すしかないなと思われる建物が表面だけ化粧され再販売されています。このブログをご覧いただいた皆様だけは、そんな物件を掴まないで欲しい！

信頼できるインスペクターを探し、ババを引くことなく、ダイヤモンドの原石を見つけてください！

広島でインスペクターなら僕を指名して欲しいな!(^^)!

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