ピンキリの建売住宅　キリをつかまないために！

車を購入するにも最高級セダンから普段着の軽自動車まであるように、建売にもデザインや価格、性能、施工レベルまで、ピンからキリまで幅広く販売されています。

車のように経験則がないのが住宅。キリをつかまないようにしなければなりません。

キリの建売とは！？

最初にキリの建売住宅は価値に見合ったものではない住宅と定義します。

高価でも高性能の住宅であれば価値に見合った住宅です。問題なのは、品質や施工レベルが見せかけだけで劣っている、安心して住み続けることに疑問を感じる、周辺環境と調和が図れていないなどの住宅です。

内覧すれば入居後もイメージできるし価格も明確だから失敗は少ないと思われがちな建売ですが、これらの問題に気づく間もなく衝動的に決断される人が多い。特にキリの建売は低価格であることが多く購入しやすい。これがキリの建売をつかんでしまう図式です。

キリの建売ができる理由

大手ハウスメーカーの建売なら信用もあり相場も高い。年間百棟を超えれば安定的に職人を確保できコスト削減も可能です。土地仕入れも資金力があれば優先的な情報も入手できています。

一方で、資金繰りが苦しいとか、年間数棟レベルの建売企業の場合、優先的な土地仕入れ情報入手はできません。この場合、建物単価を下げるか？利益を下げるか？でしか周辺相場で販売できません。

建売の仕入れを下げるには

土地の仕入れ単価を下げるには情報の質が問題になります。独自の情報入手先があれば別ですが資金力や信用力の他、安定的に低価格で土地を仕入れる方法など僕には見つけることができません。

建物の仕入れを下げるには、設備機器等の大量仕入れ、職人を手待ちにしないだけの安定した施工数です。年間数棟では無理ですね。つまり、資金力、信用力、販売数がなければ、単価を下げる方法にポジティブな理由なんてありません。

どれだけ長いお付き合いでも毎月定期的にお仕事をくれる企業より、年に2，3回お仕事をくれる企業では同じ単価で仕事などできません。ましてや安い単価で仕事などできるはずありません。

それでも安く作るには、それなりの、設備・素材であり、職人であり、工期ということです。安い建売には安いなりの理由があるということ。今回だけは、あなたのために安く作りました！なんてありません。

建売のキリは多い

建売も売主指名で選べればいいのですが、日本人は注文住宅が大好きです。なのでハウスメーカー系は建売事業は積極的ではありません。年間数百棟を超える分譲業者は効率優先です。立地と価格以外の要素には少し魅力が欠けるのかもしれません。

この隙間は都市部になればなるほど残っています。その隙間へキリの建売が建ちます。

参考までに、国土交通省の建築着工統計調査報告（令和2年計分）によると、令和2年の新設住宅着工数は815,403戸、そのうち、一戸建ての分譲（建売）は130,753戸もあるわけです。ちなみに持ち家は261,088戸です。詳しいデータまで調べるに至ってませんが、ハウスメーカー系の着工戸数が全体の2割と言われています。年間数百棟を超える分譲事業者はおそらく県下に1社あるかないか。年間1万棟ともいわれる分譲事業者も存在しますが、それでもこの着工戸数から考えて隙間は相当数あることが想像されますよね。

キリには、何らかの問題が潜んでいます。もしかしたら最悪の欠陥住宅かもしれません。もしかしたら想像した価値以上に安価かもしれません。

キリの建売をつかまないためには！

地価が高くなり建売の総額を低くするために、超狭小地に超狭小住宅が建築されています。（関連記事を書きました。シュリンクフレーションする住宅に反対）

建売は総額で判断しない。

キリの建売をつかまないためには、まずは、総額で判断しないことです。

例えば総額3480万円の建売、分解するとその建売が価値あるものかどうかは冷静に判断できます。（土地相場は地域の売土地を検索すればある程度は判断できるでしょう。）坪単価60万円程度の土地で敷地面積30坪であれば土地分が1800万円ということです。建物分は1680万円。

これに対して同地域で2980万円の建売。土地20坪×60万円＝1250万円　差し引き建物分は1780万円。

冷静に考えれば土地が10坪も小さいわけです。比較対象することもないのかもしれません。しかし、現実は違います。この場合、建物分は総額3480万円の建物内訳が100万円ほど安いわけです。普通は建物が安っぽいはずです。しかし現実はほぼほぼ逆のはず。。。シュリンクフレーションマジックです！

優先順位を明確にする

建売を総額で判断しないだけで建物価値に視点が移ります。しかし、もう一つ。優先順位を明確にしましょう。何をもって家を購入するのか、家賃がもったいないとか、家が狭いとか、初期の目的は単純かもしれません。しかし、その先は、確実にその家での暮らしが継続するわけです。その家でどんな暮らしをしたいのか。そのためにはどんな家であるべきなのか。

その暮らしが叶うなら、打ち合わせや現場管理など注文住宅よりも確実に経費の掛からない建売はお得な買物となるはずです。リーズナブルな分、新築×リノベーションという自分らしい空間づくりもできるかもしれません。

最近は短くまとめようと思っているのですが、長文になりました。ここまで読んでいただきありがとうございます。

最後に、建売はキリをつかまなければそれなりにお得感はあると思っています。施工精度などの細かな話は新築といえどもホームインスペクションをご利用ください。

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