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広島市のマイホーム市場/駅近!資産性!でも暮らしは?

 

広島市は地価が高いところです。特に平地は希少です。まともな敷地形状であり道路接道であればが坪50万以下の土地を探そうと思っても旧市内では無いと言ってもいいくらいです。普通に坪70万円80万円は当たり前という感じです。(現在は2017年8月)

僕が考える広島のマイホーム市場

注文住宅の場合坪70万円の地域に30坪の敷地面積の土地を購入すれば土地だけでも2100万円です。これに気のきいた建物を建てれば5000万円に届きます。なかなか買えません。

そこで、建売住宅が登場します。原価がどのくらいかは内緒ですが、この前提の不動産に建て売りを企画すれば売価は3500万円~くらいでしょう。諸経費やら仲介手数料やらを含めれば4000万円の声が聞こえてきます。

上手く住み分けられているともいえます。一方で、これだけ出すならもう少し頑張ってという方も増えてきたのでしょうか。もっと価格を抑えるために、これまで以上に小さい土地に区割りされた土地が増えてきました。単純に5坪小さい25坪の土地なら計算上350万円安くなります。

このような図式で、どんどん建物であり空間が犠牲になっているというのが現在の広島の市況かなと考えます。。。

有名メーカーさんは流石にこんな小さく区切りません。当然に、それに伴い総予算は5000万円6000万円場合によっては1億の声が聞こえるはずです。

単純に新築だけで考えれば「5000万円以上で豊かな注文住宅(どこまで豊かかは別として) VS 価格重視の失われた空間」という図式!?

どちらも嫌だ!という方は、必然的に中古住宅に目がいきます。

どちらも嫌だというお気持ち十二分に理解できます。必然的に中古住宅に目がいきます。購入する側からすれば、お陰さまで築年数が経過した中古住宅は建物価値を適正に評価されません。価値ある建物を見つけることが出来れば、相当お買い得です。このように考える僕は、不動産のセレクトショップを広島でしたいな~と考えなくもありません。(笑)(今は無理です。まだまだ情報がオープンとは程遠いからという理由です。)

広島だけに限らずどの地域でも同じですが、街には時代の履歴というものが残されています。埋め立てや山を削る。細い街路を再開発によって綺麗にする。このような行為も履歴の一つです。都市の成長に伴い人が集まり街が形成されるからこそです。

埋め立てや再開発だけではありません。立地の良い場所にあった企業用地が売却され住宅地として利用される。その敷地が前述したように細切れにされ住宅地に変わる。ある意味コンパクトシティと呼ばれますが都市の成長の一つかもしれません。もしかすると都市の衰退の一つかもしれませんが…どちらにせよ人口減少が始まったとはいえ、成長し続けた都市の履歴はこれからの住環境を想像するにも無視できません。

残念ながら広島の平地に適当な中古住宅少ない!

昔から住み続ける地主さんの不動産が相続等で売却となっても30坪や50坪の土地ではありません。確実にマンション用地や開発地として区割りされます。昭和50年ころから平成までマイホームを求めた先輩方の多くは山を切り開いたニュータウンに住まいを求めました。これも広島に限らずどの地域も同じです。

都市の成長は地方から働き口を求めて人が集まりました。広島は地方都市ですが、地域から人口を集約出来る都市として成長しました。

当然にその方々は土地を所有していません。地元では無いわけです。郊外に用意されたニュータウンにマイホームを求るのが当たり前だったのでしょう。そんな歴史からも良質な中古住宅はニュータウンと呼ばれる郊外に集中しているわけです。

ニュータウンは駅近にあらず!

計算上は地価が坪70万円の地域に40坪の土地、建物価値の無い中古住宅が売りに出れば2800万円です。リフォーム費用に1000万円かけても3800万円。これなら、無理して注文住宅建てるよりも、狭い敷地に我慢をして住むよりいい!という思考にいきつくのですが…そんな不動産。ないものはないのです。

結果的にマイホーム選択の思考は、郊外 VS 駅近(無理な資金計画、もしくは我慢の空間)こんな図式です。現段階の勝者は駅近でしょう。よく聞く資産価値も駅近選択の後押しします。

駅近!資産性!暮らしは?

僕のブログを読んでいただいている方はもう言わんとすることはご理解いただけますね。僕は、駅近!資産性!というマイホーム選びは大嫌いです。(個人的にです。利用するというならOKです。)

そこに暮らしは見えません。通勤の手段に便利がいい!といいますが、たかだか20分~30分ですよ。考え方だと思うのです。この20分30分も許せないというならパークアンドライを利用するのも一つの手でしょ。広島周辺であれば土地代を考えれば充分検討できますよ。普段運動不足のお父さんはこの程度歩けばいいわけです。

そもそも資産性といいますが暮らすための家ですよ。売る目的で家を購入する人はどのくらいるのでしょうか。仮に売るにしてもです。今は狭い土地に詰め込んだ家でも売れます。だけど、人口減少に加えて、これからは働き方も変わる、技術の進歩もハンパ無い中で駅近がいつまでも支持されると僕は思いません。

暮らしの本質は豊かさです。豊かさは駅近じゃない。不動産に求められる立地とは駅近や便利さじゃないロケーションです。これを勘違いしちゃいけない。緑豊かな地域であり土地も広くお庭もある。風が通りお日様の陽が入る。隣棟感覚も適度にありプライバシーも確保されている。そんなマイホームこそが豊かといえるのだと思うのです。

最後に

マイホームは誰もが経験少ない買物です。経験に基づいた買物が出来ないから迷い悩むのです。溢れる情報に疑問をお持ちだから僕のブログに辿り着いたのだともいえます。。。

便利のよい立地で新築でソコソコの金額であれば今は売れます。住宅に限らずどんな商品もそういうものです。企業とは利益を追求しなければなりませんからね。ソコソコで言い訳です。壊れたら、飽きたら、買いかえればいいわけですから…。

資産性や駅近というマイホームのキャッチは、「飽きたら売っちゃえば~」としか僕には聞こえません。僕はそういう立場ではないからからこその思考でしょう。僕は不動産コンサルとして一人のお客様に向き合います。現実を受け入れ考えを整理する情報提供やサポートを心がけています。全てのスタートはそこからです。

今、進行している住宅購入へのステップで疑問や不問がある方の中には、ここで示したような思考があるのではないか。久しぶりに長いブログとなりましたが、そのような方へ向けたブログです。

暮らしは百人百色です。与えられたものが不完全なもので納得できるはずはないのです。現実を受け入れ。自分自身が精査する環境が必要です。そこから初めて自分が暮らしたい「マイホーム」が見つかるのだと信じています。

ご一緒に納得できるマイホームを見つけませんか?初回相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。ホームページはこちらです。

 


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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