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マイホーム選びの間違いは駅近にある。

駅が近ければ暮らしやすいかというと決してそんなことはない。便利かといえば夜な夜な人の出入りの激しい物騒な駅もある。近くのお店はシャッター街、結局、駅近くに住んでも通勤通学手段に便利であって、普段の生活が便利という駅は正直どれだけだろうと考える。ここでいう、そんな駅は総じて人気地区なんだ。もちろん地価は高い。

会社へ行って飲んで帰って家へ帰るのは寝に帰るだけというハードワーカーの人なら、別段、周辺の方とのお付き合いなんて考えるわけでもなしだから、ここから始まるブログにお付き合いする必要はなし。時間の無駄。

家に帰って風呂上がりにグイッとビールを飲むにも風の通るお庭で飲む方が気持ちが良いよね。やっぱ休日はお庭でバーベキューでしょ。プライベートな空間くらい欲しいよね。お日様がリビングに降り注いでくれなきゃ。そんな方が求めるマイホームってのはやっぱり戸建て住宅だ。そんな方に読んで欲しい。(なんだか妄想のような話になるかもだけど)

宅地の区割というのは残念ながら時代とともに狭くなってきた。地価が高ければ新築住宅は売れない。地価は物価とっともに利用頻度とともに引っ張られるように上昇するからだ。

駅近というのはマンション用地とも競合する。マンションは戸建て用地のように1区画ごとに道路が接してないといけないこともない。しかも、10階建てにすれば坪100万円の土地でもマンションなら1階あたり10万円だ。4丁目の土地が坪100万円で取引されれば同じ4丁目の土地であればその価格に準じて取引される。マンション用地だろうが戸建て用地だろうが利用価値による増減はあるにしてもそんなものだ。

利用価値が多ければ多い程競合も増え地価も高い。そんな地域にマンション用地にはできない狭い土地が売りに出た場合どうなるか。マンションにはならないといってもそれ相当の金額になる。しかも、古くから住んでいる家が売りに出る場合50坪だったり100坪以上の物件だ。

坪100万円が相場なら土地だけで5000万円。誰も買えない。だから買えるように小さく細切れにする。20坪なら土地代が2000万円。それに建物代と利益を計上すれば何とか4000万円以内で販売できる。(この内訳をブログにのせる勇気はない。直接なら教えるけどね)当然、建売の建物レベルを注文住宅のように考えるわけにはいかない。

大雑把に建売住宅の出来上がる試算が、これだ。だから、ドンドンと敷地はせまくなりペンシルのような家が市場にあふれる。僕はこれが嫌で仕方ない。利便性にこだわるならマンションの方が余程暮らしやすいよ。みんな買わなきゃいいと思ってる。または、行政が規制をかければ。マンション建設の出来ない、商業施設にできない、物件というのはそれなりの価格でしか売れないのだからね。街並みは美しくなるはずだ。

そんなこといって!それじゃあ流通が起こらないだろうと怒られそうだけど、僕はそんなことにならないと思ってる。確かに、新築が正義と考えればその通りだ。

ここから勝手な妄想

仮に5000万円の古家つきの物件を売りに出したいと思ってる人がいるとしよう。ここで示した図式どおりなら、この物件の買主はほぼ業者さんだよ。相場は5000万円かもしれない。だけど、業者さんは建物を建売事業のためだ。加工しなければならないでしょ。そうなると、解体費用、測量等の経費、販売するための経費、リスクを伴うんだから当然に利益も必要だ。そんなことを考えると5000万円の不動産も実質○○○万円じゃなきゃ売れてないよね。

ここでは業者さんの買値を4000万円としよう。4000万円を基準に考えれば、建物価値を見いだせるお客様がいたとしたら。。。そのお客様が1000万円かけてリフォームした。総額5000万円で駅近で50坪の敷地にマイホームを手に入れることが出来る。

もちろん簡単じゃない。新築なら4000万円だ。1000万も開きがある。それでも、将来売る時は人気場所だ。そんなに地価は下がらないよね。貴重だからね。今の流れで行けば上昇する可能性だってある。仮に地価は今のままとした場合、売却時も4000万円だ。

10年住めば1000万円のリフォーム費用は家賃と考えることもできるでしょ。普通に考えて1000万円も価値を高めた建物だよ。売る時は建物の価値を認めてくれる人がいるかもしれないよね。(その時には建物価値を認める時代になっていることも信じたい。)

この連鎖が欧米でいうスットク住宅中心の不動産流通であり富の蓄積だ。新築を否定しているわけじゃない。後世に引き継げる新築住宅は建つべきだ。そこに建売も注文住宅もない。

こんな不動産の流通こそがあるべき姿のように思うんだ。綺麗事だけど、物を大切にする。美しい街づくりの一員となる。四季を感じ健やかに暮らす。近隣との程良い距離とコミュニティーを大切にする。。。

日本人は素晴らしい民族と思う。ネットで流れてくる日本人は素晴らしいという記事を眺めつつ、昨日先輩がFBでアップしていた除夜の鐘が迷惑だという変人もいる。その原因がキュウキュウに詰め込まれ日本の風土を忘れがちな暮らしにあるのではないかと感じつつ、ここまで長くなったブログを反省しつつ、たまっていた何かを掃きだしたのかな?と感じつつ、

ここでの妄想が実現するには、絶対に建物の価値を見いだせる専門家が必要。ホームインスペクションが当たり前になるしか方法はないなと結論です。

おしまい。

批判はあると思います。だけど一切受け付けませんので宜しくです。

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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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