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土地価格が「上がる」「下がる」よりも大切なこと!

2019年公示地価が発表されました。

日本経済新聞の社説を抜粋

ー前略ー全国的に上昇率が20%を上回るような地点も増えている。札幌、仙台、広島、福岡の地方4市では調査地点の9割以上で地価が上がり、ほぼ全面高の様相だ。

根本にあるのはカネ余りだ。実需による支えがあるとはいえ、値上がりへの期待感から地価はふれやすいだけに、地価動向に注意を要する段階に入ってきたといえるのではないか。

特に住宅市場の先行きは心配だ。首都圏ではマンション価格が高止まりして、需要が追い付かなくなり始めている。企業業績の改善が賃金上昇につながる好循環が途切れるようだと、住宅市場は早晩、調整局面を迎えるだろう。

土地の価格

年に数度、こんな感じで土地価格が上がった下がったというニュースを耳にしますよね。土地の価格には、実勢価格、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額の4つがあります。(FPの教科書では)昨日発表されたのはこのうちの一つ公示地価です。

では、この4つの価格について教科書的なことを下記します。(面倒なことは省きます。公示価格以外の価格についてはそれぞれ検索してくださいね。)

公示価格とは

国土交通省の土地鑑定委員会が発表する価格です。1月1日を基準日(価格時点)として、毎月3月下旬に発表します。それが昨日ということ。鑑定評価や公共事業の用地取得や収用の補償金算定の規準とすべき価格とされています。

まず前提として知っておいて欲しいのは、鑑定評価や公共事業の用地取得や収用の補償金算定とある通り、実際取引される価格とは違うということです。

重要なのは、公示地価は1月1日を基準日としているということです。3月時点、もしかするともっと地価は上昇しているかも。日経新聞の社説が正しければ既に調整局面が始まり下落しているかもということ。。。

この先、土地価格は、上がる!?下がる!?

ホテルが足らないからホテルを建てる。用地がなければ土地取得の採算ラインまで余裕があるのだから仕入れの競争激化で地価も上昇する。そこに利便性を求めた暮らしの需要を取り込むためマンションの仕入れも競合する。

日経の社説「特に住宅市場の先行きは心配だ。首都圏ではマンション価格が高止まりして、需要が追い付かなくなり始めている。」この思考は、マンションの需要を取り込むには限界まできている?という見方なわけです。

それが1月1日時点で天井であればこの先下がるし。まだ、ゆとりがあれば上がります。別にホテル競合する商業地域だけの話じゃありません。住宅地も同じ論理です。

個人的所見は、住宅ローン金利はこれ以上下げようのない所まで来ています。そう考えると、地価が上昇するにはいいインフレ。賃金の上昇しかない。そう考える人です。賃金の上昇があればもっと家計から支出できる支払いは増えますからね。でも、そう単純じゃありませんよね。

どうなるかわからない経済状況が続くなか、長期の住宅ローンを組んでまでマイホームを購入したいと考える人がどれだけいるか。。。やはり天井かな。。。下がらなきゃいいかな。。。答えは歴史がしめしてくれる。。。ま~投資と考えなきゃ地価が下がろうと住み続ける家の支払いは低金利は享受できるわけだし。。。ポジティブに考えつつ話を進めます。

仮にもっと土地価格が上がると。

弊社事務所近くの公示地価は昨年に比べ8.6%上昇しています。来年も同程度上昇したとしたら202千円/㎡⇒219千円/㎡。

今年2000万円の土地が2172万円ということです。

金利が今より下がり地価上昇分を吸収してくれなければ地価の上昇分はそのまま支出増です。

金利が変わらなくても。地価が上昇しても。お給料が上昇すれば支出を補ってくれます。それでも早い段階で購入したメリットはありますよね。

 

仮に土地価格が下がると。。

仮に今年上昇した分だけ来年下がると。2000万円の土地は1841万円です。金利も変わらずお給料も変わらなければ159万円のお得な買い物です。

上がったのだから下がる可能性はあります。だけど!家賃8万円とすれば96万円の支出増。では2年後も同じだけ下がれば。。。1695万円。。。▲305万円お得な買い物。家賃は192万円で差額110万円。

まとめ

どうなるかわからない土地価格。どなるかわからない住宅ローン金利。そんなことを心配するより、購入できるなら。いい物件に出会えたなら。買ったほうが良くないですか!的思考もありでしょ。

しかも前述したように一気に地価下がるかな!?ここでの思考はあくまでも投資とは違う居住としての思考です。投資用じゃないから住宅地の地価の上昇はジワジワと上昇したにすぎません。(マンションやマンション競合立地は別)

マイホームを経済的資産性ととらえるとどうしても土地価格が気になります。家を買って売ることが前提なのだから買った値段が高い安いは重要です。

そうじゃない。マイホームの資産性とは経済的資産性だけではなくないですか。住み心地など充実した暮らしのためのマイホームでは高い安いより大切なことがあるはずです。そこを見落とすから「こんなはずじゃなかった!」という声が後を絶たないのです。

投資するならマイホームでするよりも、投資信託や株など他の投資でしましょうよ!!と、思う今日この頃。ご一考いただけると嬉しいです。

 

 

 

広島市周辺でマイホームをご検討の皆様。また、お悩みを抱え他社の住宅相談カウンターへ行ったが解決できないという皆様。私は、ハウスメーカーの支店長として多くの経験を重ねてきました。その経験とスキルをもとに、お客様の立場でマイホーム購入を真剣にサポートします。お気軽にお問い合わせください。ホームページはこちらです。


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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