広島の住宅購入サポート 三笑塾 塾長

2018.10.06

中古住宅

中古戸建はどこへ?

本日の日本経済新聞一面

 

僕は「中古戸建 どこへ?」と、思考した。

そのまま記事を勝手にアレンジ(日経さん許してね)

中古戸建をうまく使えば住宅費用は大幅に減るが日本で流通するのは14.7%(下図 総務所のデーターをそのまま添付)

世界はといえば新築なんて僅か。ほぼ中古流通による住宅取得です。(ググればすぐ出てきます。)記事へ戻りそのまま引用させていただくと、メルカリ人気などで新品信仰が薄れるなか政府は負担軽減へ中古流通を促すが普及を阻む壁は高い。

ほんとにそう思います。普及を阻む壁は住宅市場にだってある。そしてとてつもなく高い。

消えた富、壊される環境

まずはこのデータをご覧ください。(出所はこちら:もっとたくさん問題点を提起しています。業界関係者はこちらを熟読されたほうがいいでしょうね。)

簡単に言ってしまえば、年間100万戸の住宅が新築されているわけです。だけど残念なことに日本の住宅は25年で無価値になるといわれてます。現実はさておき、一戸当たり2000万円とすれば×100万戸で20兆円の富が消えているということがこの上表です。ストック額はほぼ土地代ってこと。

これで住宅投資って言わないよね!本筋を理解している人がいろいろ正論でお話しているわけですが、なかなか市場ではそれが受け入れられないというか。。。壁があるというか。。。こちら側の思考では儲からないというか。。。面倒というか。。。これくらいにしときましょう。スマホ記事同様に壁が高いわけです。

それでも、上の表は正しく、市場価値が反映されているわけです。だから「古屋付き」と表現され土地値から建物解体費用さえも差し引かれたりするわけです。

建物価値を見出すよりも壊して新築建てたほうが手っ取り早いですものね。素人でもできるというか。。。新築のほうが事業企画も立てやすいし。。。単純な計算式は「敷地面積×相場坪単価+建物坪数×相場施工費+経費+儲け=販売価格」ミタイナ。(業界人以外なら笑うとこ?)僕のお友達ならそうそうって納得してくれるはず。そこには美しも心もないミタイナ。。。(ここ泣くとこ?)

住宅投資と呼ぶならという思考

後世へ引き継がれるべき新築は建築されるべきですよ。じゃなければ、ストックは積みあがらないし住宅が投資と呼べないわけです。それに、老後はお金も心配だけど、それ以上に住むところも心配です。戦後、持ち家制度でずっときた日本が今更借家を奨励するなって無理な話です。(それをしたのがスルガ銀行他?卑怯な銀行に活を!一言苦言を)

後世へ引き継がれない新築は建たなきゃいい。どうリフォームしてもリノベーションしてもダメなものはダメって住宅をわざわざ建てる必要はない。そんなの建ってるの?って思うでしょ。建ってますよ!

今も新築が経ち続けているわけです。ストック(中古住宅ね)がより増えるわけです。より多くから比較検討されるわけです。そんな時、美しもない。程度の悪い。そんな住宅は選ばれるのでしょうか。今は新築かもしれませんが住んだ瞬間から中古になる住宅です。選ばられますかね?無理でしょって話です。住み続けてたとしても美しくもない、程度の悪い住宅は、利用価値も満足度も低いですよね。新築プレミアムに煽られてないか認識してほしいと願う僕がいます。

そしてもう一つ。このまま資産と呼べるのが「土地」とするなら。売却するときは、ダダ下がる建物価値。そう土地値が売却価格となるわけです。

中古住宅+リフォームVS新築建売

比較してみましょう。

  • 共通項は同じ不動産。(中古で買うか。同じ不動産を区割りした建売を買うか。選択できるとして。)
  • 事例①
  • 【予算】:中古住宅 (2400万円)+リフォーム(1000万円)=3400万円
  • 【プロフィール】:建物築30年坪数30坪 敷地面積60坪(相場坪40万円)
  • 事例②
  • 【予算】新築住宅=3000万円(400万円安い)
  • 【プロフィール】建物坪数30坪 敷地面積30坪(相場坪40万円)

この場合の30年後を比較してみましょう。(諸経費とか諸事情はおいといて)

事例①でリフォーム費用を1000万円としたのは20年安心して暮らすために劣化した部分等もリフォームすることを前提にしました。

土地値で買った住宅に1000万円価値を加えた住宅です。でも、築50年経過しています。建物評価はないでしょう。(今のままなら)その場合、土地が今のままだとすれば売却価格2400万円です。

事例②の住宅も築30年です。変化なければ建物価値は「タダ」。その場合事例①同様土地価格のみの売却価格となります。1250万円也

差額1150万円事例①の勝利。当初400万円の出費増を加味しても750万円の勝利です。

僕のブログをご覧いただいている方はご存知の通り、僕は中古流通を促進したい人。なので、この数字は中古流通を促進したい立場の例で作成しました。暮らしはお金の価値だけじゃないことも承知しています。しかし、マイホーム購入にお金は重要な選択理由です。ここでは数字のマジックは奥深いということをご理解いただければ嬉しく思うところです。

空き家対策という社会貢献

僕のところにご相談いただくお客様へは必ずお伝えする話。不動産選びでは絶対に歩いて下さいとお伝えします。歩けば思いもしなかった不動産に巡り合うこともあるわけです。逆に思いもしなかった劣悪な環境を目にすることもあります。そもそも車のスピードと車幅は暮らしのスケールとは違うのです。放置された空き家も車では見逃しますよ。美しお庭の借景も見えません。それはそのまま地域の環境を見逃すということです。歩くことでそこに住むイメージが広がりますから。

もう一つ、僕はとにかく街歩きが大好きです。そんな僕は街に違和感を与える住宅は住みたくない。閑静な平屋と2階建ての住宅街に突如として現れる3階建てに違和感を感じます。人口が減少して残るべき建物が残る時、そんな住宅が選ばれるのでしょうか。コインパーキングもこれ以上必要でしょうか。特に住宅地は。。。敷地を安易に割ることなく中古住宅をリフォームすることこそが街に溶け込むこと。結果として空き家対策にも社会貢献へも通じるものと信じています。そんな思考です。綺麗ごとです。

スタートアップの原点はこんなところから始まると聞いてます。強大な新築村は大きな壁です。それでも変化しているわけです。すでに大手ハウスメーカーは次のステージに進んでいるように感じます。マンションもこれから大手ハウスメーカーがシフトしていけば、ウナギの寝床のようなマンション建築は減ると思います。もっとマンションライフに快適が生まれるはずです。場合によっては注文住宅比率から建売比率も高まるような気がします。

その時!いやそうならなくても、快適に暮らせるマイホームであることが全て。そこには「空間のゆとりがあって」「風がそよぎ陽が入り」「好きなものに囲まれ」「ストレスなく暮らせる環境」「etc」

これら暮らしの価値こそがマイホームを取得する原点です。それは新築とか中古とかマンションとか戸建てとかじゃない。自らが目的にあった暮らしを見つけること。

その環境が手に入りにくいことが全ての問題に直結していることだと考えます。その整理をお客様の立場でサポートするのが僕の仕事。だけどその仕組みが必要なんだよねって。このブログを終わらそうとする今、改めて強く感じるのででした。

長文お読みいただき感謝です。

 


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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