2016.11.07
中古住宅市場の整備は整いつつあります。しかし、整いつつあるのであって多くの取引は旧態依然とした取引が継続されています。ここでは、中古住宅を安心安全な取引にするためにどのようなことに注意すべきなのかをお伝えします。中古住宅という「負」を「メリット」へ変えましょう。
日本ではまだまだ聞きなれない言葉ですが、アメリカでは取引全体の70%~90%の割合でホームインスペクションが利用されています。業務内容は、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第3者的立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、 おおよその費用などを見極めアドバイスを行う専門業務のことです。
「素人では発見できない欠陥が発見できた。」「具体的なリフォームが見えてきた。」など、利用者からは多くの喜びの声を頂きます。中古住宅購入で最も避けなければいけないのは、買った後から思いがけない修繕費用が発生することです。
すでに「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が、平成28年5月27日に国会にて可決成立しました。施行は来年春または再来年の春ですが法律案の概要は以下の通りです。
(1)既存の建物の取引における情報提供の充実
宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付けることとします。
ちかい将来このように整備されます。注意して欲しいのは、義務つけられるのは重要事項としてインスペクションを買主等に対して説明すれば良しということです。果たして売主の依頼によりインスペクションした建物が買主の意向に沿う形でなされるでしょうか?疑問です!瑕疵保険に加入しているから大丈夫という声も良く聞きます。果たして雨漏れないから大丈夫なのでしょうか。基礎の表面が化粧されクラックが隠されていても瑕疵保険に加入できたという話も良く聞きます。重要なのは買主であるあなたが信頼できるインスペクターに依頼することでえるインスペクション報告です。
世界の地震のうち10%前後が発生しているという地震国が私たちが住む日本です。ご存知のように繰り返し地震による被害を受けています。耐震基準も地震被害を教訓に基準を引き上げられ、1981年に新耐震設計法が定めらました。
新耐震以降の建物で瑕疵保険に加入できる建物は住宅ローン減税や各種税額の減免等、一定の評価がある住宅と定められています。しかし、新耐震以降の建物が安全かといえば、無理なリフォームによるものや、地盤状況の変化による建物の傾き等々、新耐震以降の建築物でも劣化と合わせて耐震性に疑問の残る建物も多くあります。
より安心安全に耐震についての不安を払しょくするためには、新耐震だとか旧耐震だとかということは目安に過ぎず、耐震診断による建物の耐震性についての理解をホームインスペクションと合わせ調査することが望ましいと考えます。
残すところは残し、壊すところは壊す。単純なようでリフォーム工事は新築よりも確実に難しいものです。一方で、建築業の免許が無くても下記のような工事は可能です。
【建築一式工事の場合】住宅建設等一式工事として請け負うもの、建築確認等を必要とする増改築
【建築一式工事以外の場合】
更にいえば建築確認申請がリフォームとは
つまり、一般的な住宅の場合③に記載があるように10㎡を超えなければ建築確認申請さえも不要です。
八百屋さんや電気販売店さんが明日からリフォーム業に参入するといってもできるのです。お風呂やキッチンの回収と同時に、何の知識もない業者さんが必要な柱を取っ払う!それが原因で。。。考えたくもありませんが不幸な状況におちいる。
ここに見てきたように、中古住宅で失敗しないためには安心安全の基準を知る必要があるのです。
僕たちインスペクターから見れば、これは魅力的だという建物が解体される一方で、これは壊すしかないなと思われる建物が表面だけ化粧され再販売されています。このブログをご覧いただいた皆様だけは、そんな物件を掴まないで欲しい!
信頼できるインスペクターを探し、ババを引くことなく、ダイヤモンドの原石を見つけてください!
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