不動産（土地）の価格について。

《原価法》

不動産の建設等に要する費用に着目し、不動産の再調達原価を求め、原価修正をして積算価格を求める方法。

《取引事例比較法》

近隣地域や同一受給圏内の類似地域における実際の取引価格について、必要に応じて事情補正と時点修正を行い、地域の要因や個別的要因の比較をして物件の資産価格を求める方法。

事情補正：売り急ぎ、近親間の取引など価格が正常ではなかった場合。
時点修正：比較対象とする取引から現在までの地価の変動を修正する。

《収益還元法》

土地、建物の賃貸から発生する地代収入等に着目し、その収益から必要経費を控除して求めた純収益を還元利回りで還元する事で価格を求める方法。

結局のところまとめ。

原価法では既成市街地における既成の土地の価格を求めるには適用できません。しかし、駐車場を確保するには掘り込み車庫を新たに設けないといけないなど土地に改良を加える場合には、それら費用を売却価格に反映した価格を設定したりします。

収益還元法は賃貸用不動産または一般企業用不動産の価格を求める場合に有効です。住宅団地等の分譲用不動産の価格を求めるには無理があります。

取引事例比較法で行う個別的要因の比較では、角地の優位性、土地の形状、道路との接道状況、道路との高低差、隣地状況、日当り、公共交通機関までの距離・・・等を加味する事で適正な価格を設定します。

原則として以上を併用して適正な価格を求めています。適正な価格には、説明に根拠があります。売却される方も購入される方も、適正な価格で失敗のない不動産売買ができるようご注意ください。