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不動産(土地)の価格について。

同じ地域なのに土地の価格って違いますよね。これは資料だけじゃなく実際に現地を確認することで違いは少しづつは理解してきます。それでも理解できない場合がある。何故でしょう?気になるという方のために少し専門的なことを

ど~も、元ハウスメーカ支店長の田中です。

不動産価格について

不動産の価格は目的や条件に応じ正常価格の他、限定価格や特定価格があるんです。。

《正常価格》

通常の市場おいて、合理的な市場で形成されるであろう適正な価格。

《限定価格》

通常の市場において、隣地を取得する場合や借地権者が底地を取得する場合などのように、市場が限定される場合における取得部分の価格。

《特定価格》

不動産の性格により一般的に取引の対象とならない不動産または依頼目的や条件により一般的市場を考慮することが適当でない不動産の経済価値を適正に表示する価格。(寺、神社など)

普通に家を建てる場合の土地購入については正常価格ということになります。では、合理的な市場で形成されるである適正価格とはどういうものでしょう。

適正価格は土地の評価によってきまる。

適正価格とは定価やメーカー小売価格があって20%引きくらいが適正だろう。いつも経験している買い物であればこんな図式も通じます。しかし、不動産となるとそう簡単ではありません。なんといっても経験値のない買い物。2000万円といわれれば2000万円なんだろうが近くで1500万円で売られてし。。。

最後の決めてになるのも価格だったりします。なので、適正な価格がどういう風に形成されているかを知ることは大切です。ここからはどういう方法で決められているのかを見てみましょう。

《原価法》

不動産の建設等に要する費用に着目し、不動産の再調達原価を求め、原価修正をして積算価格を求める方法。

《取引事例比較法》

近隣地域や同一受給圏内の類似地域における実際の取引価格について、必要に応じて事情補正と時点修正を行い、地域の要因や個別的要因の比較をして物件の資産価格を求める方法。

事情補正:売り急ぎ、近親間の取引など価格が正常ではなかった場合。
時点修正:比較対象とする取引から現在までの地価の変動を修正する。

《収益還元法》

土地、建物の賃貸から発生する地代収入等に着目し、その収益から必要経費を控除して求めた純収益を還元利回りで還元する事で価格を求める方法。

結局のところまとめ。

原価法では既成市街地における既成の土地の価格を求めるには適用できません。しかし、駐車場を確保するには掘り込み車庫を新たに設けないといけないなど土地に改良を加える場合には、それら費用を売却価格に反映した価格を設定したりします。

収益還元法は賃貸用不動産または一般企業用不動産の価格を求める場合に有効です。住宅団地等の分譲用不動産の価格を求めるには無理があります。

取引事例比較法で行う個別的要因の比較では、角地の優位性、土地の形状、道路との接道状況、道路との高低差、隣地状況、日当り、公共交通機関までの距離・・・等を加味する事で適正な価格を設定します。

原則として以上を併用して適正な価格を求めています。適正な価格には、説明に根拠があります。売却される方も購入される方も、適正な価格で失敗のない不動産売買ができるようご注意ください。

そのためには、不動産価格に根拠を求めましょう。相場より高い不動産価格であれば、根拠はきっと納得できないものとなるはずです。その逆もしかり。ご一考いただけると幸甚です。


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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