中古住宅で失敗しないための3つの優先順位

僕の持論は、注文住宅でも中古住宅でもライフプランを作成することでライフスタイルを見つめ暮らしの軸を見つけることです。そのためにはマイホームの選択というバランスが大切。中古住宅を選ぶ場合、安いからという理由だけで選ぶことだけはしないようにしましょう。そのためには、中古住宅だからこそ優先順位を明確にする必要があるのです。

安さに飛びつかない。

中古住宅を選ぶ理由は何時の時代も「価格が適切だから。魅力的だから」事実、日本における中古建物の評価は欧米先進国と比較すると適切に評価されているとはいえません。そんな評価レベルにおいて市場評価は建物部分についてはとても低いのです。原価に利益が加わる新築住宅と比較すれば多くは魅力的な価格です。

立地（ロケーション）

一昔前のように新築住宅を建てるために郊外に街を広げればいい。そんな時代ではありません。郊外には売れ残った宅地でいっぱいです。どれだけ低価格で宅地開発したとしても売れないでしょう。行政さえもコンパクトシティー化への取り組みが必要と叫んでいる昨今。将来の暮らし、資産性についても一定の場所に住むこと必要です。

「どこにすむか！」この選択が格段に広がるのが中古住宅です。しかも、周辺環境や街並み景観はすでに出来上がっています。お隣がどんな人かどのような暮らしぶりかもわかります。公立学校の評価や最寄りスーパーの品揃えなどなど具体的な暮らしが想像できます。

価格

物件価格のうち土地部分の評価にくわえ建物評価が加わります。築年数が古ければ、見た目が古ぼけていれば、いくら立地が良くても高いと感じます。ここで面白いのは、注文住宅でどれだけこだわった建物でもその評価はプラス評価になりにくいということです。むしろこだわり抜いたプランニングはその他の方には使いにくい間取りとして検討されない。どれだけ構造材にこだわった建物でも表面上の美しさに現れてなければ評価されません。一方で、小屋裏で雨漏れしていようが設備機器が限界に近付いていようが表面に現れていなければマイナス評価しようがありません。

建物（空間）

このように中古住宅における優先順位は建物をどう評価して考えるかが最も大切です。どれだけ立地が良い中古住宅が低価格で売りに出ていたとしても、傾いた建物、雨漏れした家、シロアリに食い荒らされた家、などなど。。。リフォームの施しようのない建物、再生したとしてもとんでもないリフォーム費用が必要な場合、その中古住宅を選択した理由が無くなります。

中古住宅だからこそ調査を慎重に

基本的に土地も新築住宅も中古住宅も誰もが欲しい不動産というのが良い不動産です。土地から注文住宅を建てる場合、建てたい建物の価格から逆算して土地を決めます。（現実はそんな単純ではないが…）

中古住宅の場合、「価格が適切だから、魅力的だから」という理由で選択した建物は「思ってもいなかったほど酷い状態だった！」こんな声はよく聞く話です。ロケーションも建物も出来上がっているからこそ評価できる中古住宅も、入居中だからとか、何を調べたらいいのか分からないという理由で、価格と立地のみの判断で購入してしまう方が多いのです。

決定するまでにやらなければならないこと

中古住宅は建物の質によりけりです。耐震や省エネという建物性能についてのこだわりもふまえ、建物の状況を知り、劣化した部分の再生にどれだけのお金が必要なのか。希望する間取り変更をした場合、耐震性に不安は無いのか、等々、物件価格とあわせて検討する必要があります。

中古住宅購入で失敗しないためには、建物の状況をしっかりと調査し、周辺環境や権利関係を調査し、立地と価格のバランスを精査すること。そのうえで、暮らしのイメージがどこまで備わるのかということを整理しましょう。

そんな調査はできないという方はこちらへ

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