地価は上昇するのか？下落するのか？地価LOOKレポートで予測してみる！

不動産価格指数：住宅出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅）」 より

国土交通省が6月4日に主要都市の高度利用地等（全国100地区）における1月1日～4月1日（2020年第1四半期）の地価動向を調査した「地価LOOKレポート」を公表しました。上図はその中にある参考データを張り付けさせてもらったものです。

地価LOOKレポートはこちら

地価は上昇するのか？下落すのか？不動産の資産性をを気にしている方や住宅購入を計画される方にとっては気になるデーターです。

概要はこちらのサイトがわかりやすいかな。

主要都市の地価動向、上昇地区28地区に増加　地価LOOK

ざっくり上昇地点が増えているようです。

基本的に不動産は需要があるところに供給がなければ高くても売れます。その価格が販売事例となり次の価格に影響します。問題は地価上昇の限界がどこにあるのかということ。まだまだ限界は先にあると思えば投資される。もう無理と判断されればバブル崩壊。バブルかどうかは崩壊するまでわからないとは歴史が証明しています。

このように地価上昇の限界は未来の先読みです。

例えば

①金利が上昇すれば実需であるマンションや持ち家は支払える住宅ローンの限界が下がるから地価も下がる。

②インフレにより貨幣価値が下落し物価上昇すれば不動産価値も併せて上昇する。（固定金利の場合、住宅ローンの実質的負担も減少する）

③人口減少や工場閉鎖等により需要がなくなるなど初回的要因による下落する。

などなど、

このレポートで面白いのは、それぞれの地域に対する不動産鑑定士のコメントです。

下の表は広島市中区白島のもの（地価LOOKレポートの75P）

以下抜粋

広島市の旧市内(中区、南区、東区、西区)を中心に新築賃貸マンションの供給が進んでいるため、当地区を含め新築賃貸マンションの賃料は横ばいで推移している。県内外の中小企業等を中心に、新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ本業の売上等を安定させるため、賃料収入が期待できる投資用賃貸マンションを取得し、不動産収入で補おうとする新しい市場参加者の参入が見られる等、収益物件に対する需要は前期よりも強くなっているが、質の良い投資用賃貸マンションの売り物件が少ないことに変化はないため、利回り水準を下げなければ物件取得が難しい状況にある。また、エンドユーザーの住宅需要の回復が鮮明になっており、戸建住宅・分譲マンションとも中心部はもとより、郊外の物件も含めて販売は好調に推移している。当期は、広島市中心部でマンション開発素地等の取引を数件確認できたが、旧市内を中心にマンション開発素地の不足が長く続いていることから、いずれも相場を上回る取引であった。以上から、当期の地価動向はやや上昇に転じている。当地区はブランド力のある住宅地であることに加え、新白島駅による交通利便性が評価され、富裕層向けの戸建住宅や分譲マンション及び賃貸住宅等、幅広い住宅需要が見込める。実需ベースで取得意欲のある県内外の需要者が多数控えていることから、新型コロナウイルス感染症の動向を注視しつつも、不動産事業者等の需要回復が鮮明になっており、旧市内を中心に強気の価格を提示しなければマンション開発素地の取得が難しい状況にある。以上から、将来の地価動向はやや上昇傾向で推移すると予想される。

僕は、なるほどな！と思いました。

このように、地価LOOKレポートは不動産における地価について実践的な学びが得られます。情報格差を埋めるためにもご一読をお勧めします。

最後に

情報格差の大きいこの手の話は、販売する側のポジションによってどのような方向へも話を展開させることができます。また、もっともらしく聞こえてくるものです。

地価が上昇するとかしないとかというのは、短期的にか？長期的にか？または、投資か？実需か？目的により重要度は違います。ご自身の目的に合わせ不動産と向き合いましょう。ご一考いただけると幸甚です。

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