中古住宅購入にホームインスペクション（住宅診断）は不要か？

お客様よりホームインスペクション（住宅診断）のお問い合わせをいただく際よく聞く話が、「不動産屋さんにホームインスペクション（住宅診断）なんて意味ないですよ！」と言われました。さらに聞くと、その言葉の調子は強く「させない。必要ない。」そんな感じとのことです。大げさな話じゃなく本当によく聞くお話です。

では、本当にホームインスペクションが意味ないのでしょうか。ここでは、「不動産屋さんの立場から。」「売主さんお立場から。」「買主さんの立場から」本当に意味がないのか。何故意味がないというのか。検証してみます。

※不動産屋さん、売主さん、買主さんの順番にしたのは何故インスペクションを断られるかを知って欲しいからです。面倒な方は買主さんの立場をご覧ください。

 

不動産屋さんの立場からホームインスペクションが不要の理由（デメリット）

 

契約がつぶれる

もし雨漏れが見つかったら。傾きが発見されたら。この話がつぶれるかもしれない。僕の知り合いの不動産屋さんにヒアリングしてもこんな感じです。不動産取引の最前線にいる不動産屋さんがこんな風に思っているのだからホームインスペクション（住宅診断）は邪魔物です。きっと！

他で売れてしまう

希少価値も高く価格も求めやすい物件の場合、ホームインスペクション（住宅診断）している間に他社に奪われてしまう。確かにありえない話でもありません。それなら、内覧と合わせてホームインスペクションをすればいいと思うんですが。。。

とにかく面倒

ホームインスペクションするためのスケジュール調整。欠陥や劣化が指摘されることで値引き交渉が入るのでは。などなど、ホームインスペクションをしなければ不要な話に引っ張られる。契約へ向けての主導権が取れない。確かに。。。面倒ですね。

だけど、それでお客様の信頼を得れるのならメリットです。お客様からすれば安心です。信頼される不動産屋としてブランディングしましょう。

不動産屋さんの立場でホームインスペクションするメリット。

購入者の不安が解消される。

不動産流通において中古住宅が促進しない理由は間違いなく、「中古住宅を購入するのは不安だから」です。一方で中古住宅を買ってそのまま住めると思っている方はどれほどいるでしょうか。特にホームインスペクションをご検討のお客様は、少なからずリフォーム費用が必要と考えていらしゃいます。（じゃないですか？）

ホームインスペクション（住宅診断）を利用したいと考えているのは、想像以上の出費が必要にならないかどうかをプロの目で判断してほしいからです。中古住宅を購入することが不安なお客様もこの部分をクリアーしていたら安心でしょ。

早期販売へつながる

私の経験上、ボロボロの物件を素人のお客様が購入するためにホームインスペクション（住宅診断）を利用するということはほぼありません。ある程度の物件であることが多い。そんなある程度の物件はホームインスペクション（住宅診断）を利用することで逆に安心した。これで躊躇なく契約できるというお声を頂きます。

より早く高値で売却するためにもホームインスペクションをご活用ください。

売主さんの立場からホームインスペクション（住宅診断）が不要の理由（デメリット）

掃除やモノの移動が面倒

たしかに小屋裏や床下への侵入口が物で塞がれていれば移動をお願いすることもあります。しかし、それ以外の掃除やモノの移動は不要です。普通に内覧する時間が長くなる。買主さんと合わせてホームインスペクターが同席するというだけです。

あらさがしをされそうで嫌。

中古なんだから傷もあれば汚れもあります。そんな軽微なことを探すわけではありません。雨漏れや傾き。ずっと住んでいたからこそ気づかないこともあるはずです。その結果、万が一の不具合が劣化が見つからないとはいえません。だけど、そんな万が一なんてそうあるものじゃありませんよ。

値引きの材料にされそう。

気付いてない雨漏れが発見された。蟻害が発見された。など、ご自身が気付いてないことが発見することもあります。その結果、値引きされそう。このように考えるとプロによる診断は躊躇してしまう。

では、売り出し価格に建物の価値が乗っかているのでしょうか？ボロボロの家も綺麗にメンテし続けた家も、築30年もすれば建物価値はないのが中古相場です。

売主さんの立場でホームインスペクションするメリット。

建物価値0円で満足ですか？

新築時3000万円の建てた家も中古住宅として売り出そうとする査定価格はため息が出てしまうほどです。

しかも築30年もすれば建物価値は0円は当たり前。解体費用さえも値引かれます。この理由の一つが「中古住宅は不安だから」です。

築30年でも健全な建物は健全です。基礎も屋根も補修することで利用できます。むしろ、新築でも怖さの残る建物も存在します。

健全かどうかなんて素人の買主さんには分からない。だから0円？？。。。そんな理由で満足できますか？古くても価値を認める方はいらしゃいます。価値を可視化すればいいのです。そのためにホームインスペクション（住宅診断）を利用すべきです。

安心して売却できる。

雨漏れ、白アリ、傾き、水漏れ、などなど。売却後に買主さんからクレームが入ったら。。。だから、安く売る？？？。例えリフォームしたばかりでも。。。真面目な売主さんであればあるほどこのように考えるようです。

場合によってはホームインスペクション（住宅診断）を利用することで、安心に加え万が一に備えた瑕疵保険に加入できるのに。。。瑕疵保険に加入できれば購入者様も随分安心できるのに。そうなれば価格も。。。

建物が現存する。

自分が通った学校が廃校になった経験はありませんか？僕はあります。自分の記憶の一部が消えるようで寂しいものです。自分が暮らしたアパートや通ったお店がなくなるのも寂しいものです。

同じようにご自身が住み続けた家が壊されるのも寂しくないですか？リフォームされ新しい方が住み続けてくれることは嬉しいことじゃないですかね。。。街の風景にも優しいのではと感じるのは僕だけでしょうか。。。

買主さんの立場からホームインスペクション（住宅診断）が不要の理由（デメリット）

不動産屋さん・売主さんから嫌がられる？

上記したように不動産屋さんにも売主さんにもメリットが多いホームインスペクション（住宅診断）も、市場ではポジティブに捉えられていません。多くはデメリットの部分を感じておられる方が多いのが現実です。

なので、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼すると、冒頭にお伝えした通り、ホームインスペクション（住宅診断）なんて「意味ないですよ！」と返ってくるのでしょう。( ；∀；)

別途ホームインスペクション料金が必要

普通に家を買う場合に必要のないホームインスペクション料金が必要になります。多くは5万円～8万円程度です。

スケジュール調整が必要。時間が必要。

お金がかかるのだから何でもかんでもホームインスペクションするなんてことは非効率です。なので、物件を見学して検討しようと思った物件をホームインスペクション（住宅診断）します。

売主様がご入居中の場合は売主様のご都合とあわせなければなりません。空室の場合でも売主様の同意は当然に必要です。不動産屋さんのスケジュールとの調整も必要です。売主様、不動産屋さんの協力なくしてできません。

あわせて物件とホームインスペクション（住宅診断）結果による検討時間も必要になりますよね。

買主さんの立場でホームインスペクションするメリット。

家の状態を知ることが出来る。

間取りや見た目の判断はできても、

• ☑雨漏りしてないか？
• ☑家が傾いてないか？
• ☑シロアリ被害はないか？あと何年このままの状態で住めるか？
• ☑思ったように修繕するにはどのくらいの費用が掛かるだろうか？

こんなことわかりませんよね。それをプロに依頼することで、買主様の立場で家の状態を可視化することが出来るのです。

資金計画が明確になる。

最近では軽く改装した物件も多く見られるようになりました。そんな物件も増えたからでしょうか。中古住宅を購入してそのままの状態で住むという方も多くいらしゃいます。

だけど、多くの場合は何らかの手を入れられる。自分好みに改装する。その際、雨漏れがあったら。使えると思っていたキッチン等の設備が寿命だとしたら。資金計画に狂いが生じますよね。

中古住宅を適正に購入するには、劣化状況をふまえ資金計画を立案すべきなのです。

宝物がみつかる。

ボロボロの家をみて。買いたいと思える人はプロしかいません。そんなプロも多くは技術者で自分が住む家を見つけるくらいです。そうなんです宝物がいっぱい市場で売られているんです。

• ☑見た目がボロボロでも構造体はしっかりしている。
• ☑この柱を取っ払って○○したらとても素敵な空間が広がる。
• ☑照明計画とインテリア計画を見直すだけで見違える

手前味噌ですが、僕は、そんな物件をお客様へお勧めしています。とはいえ、ボロボロの家をみて買いたい人なんてプロだけです。一般の方は想像できない。もっと言えば、内覧するのもためらう。（笑）

なので、昨年より自分で購入してリノベを手掛けてます。前回の物件（ご興味のある方はこちら）は既にお客様へお譲りしてます。現在、広島市佐伯区で次なるリノベモデルを工事中です。僕らプロからすれば宝物でいっぱいなのが中古住宅です。

まとめ

長らくお付き合いいただきありがとうございます。こんなに長くなるとは自分でも思っていませんでした。（苦笑）

「何に対してお金を支払うか！」何がわからずしてお金を支払う理由なんてありません。

不動産屋さんや売主様にもメリットは必ずあると信じるホームインスペクション（住宅診断）ですが、買主様にはメリットしかないと思うのが正直なところです。ボロボロの家の価値を見出せる可能性が5万円～8万円というお金で叶うかもなんですよ。費用対効果滅茶苦茶高くないですか！

まだホームインスペクション（住宅診断）が一般的ではないから築30年もすれば家の価値0円。場合によっては建物解体費用を差し引かれるほどの価値で取引されるわけです。この中に宝物がいっぱいある。普通に想像できる話ですよね。

本当に長くなりました。

中古住宅購入にはホームインスペクション（住宅診断）

お忘れなく！

 

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