広島の住宅購入相談はサンクティ

広島の郊外団地にある中古住宅を購入シミュレーションしてみる。

「なぜ日本はいつまでも豊かになれないのか」日本は富の上に富を築くことができないシステムになっている。日本は「住宅」もクルマと同じように年ごとに評価が下がり、何年かするとタダ同然になってしまう。こんな国は世界広しといえ日本くらいだ。家が耐久消費財として扱われている。

 

日本経済を襲う二つの波―サブプライム危機とグローバリゼーションの行方/徳間書店

この本に出会ってから、ずっと考えています。

家いじょうに団地は社会資産です。社会資産である団地に家があるわけです。家に価値を見出せなくても、団地には、多くの資産があることを忘れてはならないと思うのです。

今日よりも明日が豊かと信じていた頃の計画です。そんな団地も学校は廃校、商店街はシャッター街。富を築くべきなのに富を削り取っているのが現状です。

数千万円投資したものが「タダでもいらないといわれる家もあります」そんな家は、固定資産税や管理するための費用を考えると、全くもって生産性のない投資です。でも、それは今時の考えだろ~ともいえないかなと思いたいわけです。駅から遠いからとか、草抜き嫌だから、近所づきあい面倒みたいナね。

こんな風にも考えることは出来ませんか。駅近は、地価は高いし環境も悪い公園も狭いし野球は禁止、夜は危険だし。。。一方で団地は、学校や商業用地もあり緑豊かな公園もある。敷地も広く日当たりもプライバシーも確保できる。人が集まりさえすれば商業施設も復活するはずです。ここ広島は、一部の方を除けば多くは車通勤可能な方が多い。今後車は自動運転で老後も大丈夫。今現在だって駅近に拘る必要が本当にあるのだろうか?

団地はライフスタイルによっては捨てたものじゃない。価値を見いだせるはずだ。価値を見いだすことが出来れば団地の不動産は現在極めて安いという利点がある。

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価値を認めることができないだけではないか。もしかしたら、適切な発信ができてないのかもしれない。ということで、そんなシュミレーションをしてみます。

お金のお話し

まず、団地にある中古住宅の多くは個人が所有してる。そんな中古住宅を購入する事は個人間取引だ。個人間取引に消費税は不要です。なので、中古住宅を検討すれば消費税が不要というメリットがある。

ここからが本題。

中古住宅も築30年を迎えれば、ほぼ、建物評価は「タダ」交渉次第では、解体費用分を差し引いてくれたりもする。戸建てに価値を見出せば、解体する必要が無い。土地だけを購入するよりも安く買えることもある。

築30年で家の評価が「タダ」となるという事は、家の寿命だからでしょと考える人も多い。では寿命なのか?これは、とんでもないお話しだ。(今度データをお示ししよう)

30年間メンテも何もしてない家でも、雨漏れ等もなく、傾きもなく、欠陥住宅と呼ばれるような建物でなければ、外壁、屋根、水周り、内装、を、一新すれば見違える。予算がないから全てを安い素材で造りこむ注文住宅以上に拘った空間に生まれ変わる可能性をも秘めている。

場合によっては、適切に維持管理がされていて、外壁や屋根はすでに吹きかえられたばかり。キッチンや水回りも交換済みで充分機能している場合だってある。僅かのリフォームで充分快適に過ごせる家も多いのだ。

【仮設1】リフォーム費用を、前者で1000万円後者で300万円。

【仮設2】不動産価格は建物価値が無いのだから60坪×28万円として1680万円(広島市周辺であれば妥当な金額でしょう)

前者のフルリフォーム1000万円を施したとして=総額2680万円

一昔前のように、リフォームにかかるお金はローン金利も高く、返済年数も短いなってことはないから単純比較すればいい。

【20年後、30年後、住替えの場合を考える】

【仮設3】諸経費のみ自己資金として全額フルローン。全固定金利2% 35年返済 繰り上げ返済等なし

【仮設4】土地価格は変動なし

この場合

20年後のローン残高:13,795,968円

30年後のローン残高: 5,064,973円

土地に価値を認めるこの国では、新築住宅を購入する時も、土地の大きさが時代によって調整されている。2680万円の投資をすれば、確かに新築住宅を購入することも可能だ。

しかし、住み替えを前提とした場合、以下の事を想定してみると

仮に1000万円という多額のリフォーム費用を捻出したとして、広い土地を購入することのほうが換え金性は高いことがわかる。土地の値段が毎年1%ずつ下がったとしても20年後の土地価格は1376万円だ住宅ローン残高とホボ同じ。家を売っても借金は残らない。

住宅ローンと紙幣

これが2680万えの新築住宅であれば、建物価値がある分土地の面積は小さい。築20年で建物価値がどれほど残っているだろう。ここでいえるのは確実に住宅ローンに追銭を支払わなければ住宅ローンは返済できない。家賃並みの支払というスキームが崩れる瞬間でもある。

話を戻そう。快適な広い家・庭に20年間住めると思えば家賃と考えても問題なくないだろうか。広島市の場合、前提のような戸建てを借り上げたら家賃は10万円程度はする。広く快適な住まいに家賃と思って購入してもおつりはくると考えれないか。

1000万円かける必要もない場合はこのシミュレーション収支はよりポジティブに変る。インフレになったり、貨幣価値が上昇しても然りだ。

無理して窮屈に、新築だけを選択すべきではない。

住宅購入前の資金シミュレーションやライフプランとは、こんなことも含めても気づきをくれます。。ライフプランを柔軟にデザインしたい方は、中古戸建て+リフォームという暮らしはとても合理的ではないでしょうか?

 

 

広島周辺でマイホームをご検討の皆様。また、お悩みを抱え他社の住宅相談カウンターへ行ったが解決できないという方。弊社は単に工務店やハウスメーカーを紹介するという企業ではありません。私は、ハウスメーカーの支店長として多くの経験を重ねてきました。その経験とスキルをもとに、お客様の立場でマイホーム購入を真剣にサポートします。そのために必要なコンサルティングを提供いたします。

お気軽にお問い合わせください。ホームページはこちらです。

住宅購入前にはライフプラン!

 

 


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プロフィール

名前 田中 法人
職業 広島の住宅購入サポート
通称 三笑塾 塾長
住まい 広島県
生年月日 1966年2月20日
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