中古住宅の契約から入居までの流れで知ってほしいこと。

不動産売買の契約といっても投資ビル売買もあれば自己所有するために「家を購入」するための売買契約までさまざまです。また、土地を買って注文住宅を建てる場合の売買の流れ、建売を買って引渡しまでの流れ、中古住宅を買って引渡しを受け入居するまでの流れ、同じ不動産ですが、その流れは大きく違います。ここでは中古住宅についてまとめました。気を付けなければならないことが沢山あるということを知りましょう。

中古住宅購入の注意点

今現在、住宅を購入することで住宅ローン減税をはじめさまざまな恩恵を受けることができるのは承知されていることでしょう。では、具体的に皆さんが知っているかというと…。知っているのは、残念ながら都合の良い表面的なことのみという方が非常に多いのです。

例えば住宅ローン減税の適用要件の概要
（※最大控除額や適用条件は個別であり重要です。ここでは概要のみお伝えします。）

• ①自ら居住すること

住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。

• ②床面積が50㎡以上あること

対象となる住宅の床面積が50m²以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。

• 耐震性能を有していること（中古住宅の場合）

中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

ア：築年数が一定年数以下であること

イ：以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

Ａ耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

Ｂ既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

Ｃ既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

資金計画において、住宅ローン減税が適用できなければ最大400万円という大きな損失が発生する可能性があります。（特定の中古住宅であり支払所得税等の条件が当てはまった場合）こんな恩恵をみすみす手放している方も多くいらしゃいます。しかも、建物の劣化状況から考えると、僅かな費用で問題なく住宅瑕疵保険への加入が可能な物件であったとしてもです。

中古住宅購入で大切なことを見逃す原因

物件探しで頭がいっぱいであること。物件が見つかった場合早期に決断を促されること。これらが大きな原因だと考えます。住宅ローン減税や物件の調査等、僕たちインスペクターからすれば最も重要なことが軽視される環境が中古住宅流通の現場にはあるのです。

ここで示したのは住宅ローン減税という代表的なモノだけです。「フラット35ｓの適用基準」や「住宅ストック循環支援事業」など、国が中古住宅流通促進のためにさまざまな恩恵を用意しているのです。こんな事実が広く周知されてないということを先ずは知って欲しいと思います。

中古住宅の契約～入居までの流れ

先ずは中古住宅を購入することでどの様な恩恵があるのかを知りましょう。想いの中に中古住宅を購入してリフォームを希望している場合を想定すると。40歳未満の方であれば一定の条件を満たせば、「良質な既存住宅購入」として、50万円の補助が受けれます。（耐震改修を行う場合は65万円）また、フラット３５リノベ（性能向上リフォーム推進モデル）に該当すれば、金利引き下げ幅は年△0.6％という大きな恩恵さえ有るのです。

次に、適用可能か否かは書類の提出だけというわけにはいきません。住宅ローン減税等適用のために保険適用が必要な不動産の場合、引き渡し前には事前確認をし瑕疵保険の付保が必要です。また、入居までにリフォーム工事をする場合の入金方法等は充分に金融機関等に事前相談しておく必要があります。フラット35のリフォーム一体型商品を利用する場合、当然にリフォーム工事計画の確認があり、リフォーム工事終了後適合証明検査があり、その後資金を受け取ることができるのです。

少なからず劣化はつきものの中古住宅。数年後に住みながらリフォームをすることを考えれば、こんな恩恵を利用しない手はないともいえませんか？家計やライフプランにおいて、住宅ローンをいくらにおさえることも総予算○○万円も住居費の一つです。いくら購入当初の予算をおさえても数年後にリフォーム費用で500万円捻出する必要があるのなら、購入と同時に補助金はしっかりいただき有利な住宅ローン利用を検討するほうが余程家計に優しいといえます。

そのためには、どのような恩恵や有るのかを知る。適用可能性があるのなら適用するための契約条件をしめし、契約スケジュールを組み立てましょう。

中古住宅を購入することで大切なことは

巷では、いくら値引きをしたとかの話などでいっぱいですが、最初からバカだ高い不動産を値引きすることなんてどうでもいい話です。

価値ある不動産を価値ある価格で購入すること。

その仕組みとは信頼のおける不動産コンサルタントやホームインスペクターを利用すればすでに出来上がっているのです。安心安全の中古住宅購入が可能です。

現状の中古流通について、ほんの一部ですがお伝えしたつもりです。こんな流れがあることが周知されていないということを知っていただけると嬉しいです。

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