インスペクションの基礎知識／サンクティ

宅建協会会員のためのお役立ちカタログ
ハトマークフェローVOL12

特集! 変わる中古住宅流通。

記事の中にあった宅建業者がしっておきたいインスペクションの基礎知識が分かりやすいのでご紹介です。目的は、不動産業者が知るべきことですが、消費者の皆さまもこの変化は知るべき事項です。理屈っぽい僕の視点をあわせてご紹介します。

①改正宅建業法でいう「インスペクション」とはなんですか？

Ａ：「インスペクション」の意味は「視察・検査」。業法上は「既存住宅の建物状況調査」を指し、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分が対象となり、物件に対する専門家による調査を意味します。

僕の理屈：改正宅建業法でいうところではこのレベルということです。購入を検討するためのインスペクションとは雨が漏れていなければいいなんてことはありませんよね。安心安全の取引にはもっと細かな視察・検査に加え助言等のアドバイスも必要ではありませんか？サンクティが提供するインスペクションはそんなインスペクションです。

②媒介契約時に行うインスペクション業者の「あっせん」の中身は？

Ａ：単にインスペクション業者の情報を提供するだけでなく。売主（または買主）と業者の間に立って、インスペクションの実施に向けた具体的なやりとりが行われるように手配をするところまでを含みます。

僕の理屈：インスペクションはスキル・経験、仕事への向き合い方。これらは業者によってもインスペクターによっても様々です。「あっせん」に頼ることなく、信頼できるインスペクターを自分自身で探しだすことが大切です。

③重要事項説明で行うインスペクションの結果概要の内容は？

Ａ：国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に基づく現況検査結果報告書の概要と同じ内容の書面を添え、類似擁護に注意して説明。中古住宅売買瑕疵保険へ加入できるかにも触れます。

僕の理屈：①の理屈の通り、こんな簡単な内容で満足ですか？現況検査結果報告書

④新たに重要事項説明の対象となる保存書類の範囲は？

Ａ：建物の建築・維持保全に関するもので、新築時の確認申請図面類、検査済証、耐震基準適合証明書、新築後の調査点検報告書、既存住宅性能評価書など、マンションの場合はそれらの保有者も説明します。

僕の理屈：新築時の確認申請図面類を保存している方がどれだけいるでしょうか？もしかすると新築時に業者から渡されてないこともあるのかもしれません。結果、無いそでは振れない。ないことをここで説明することになるのでしょう。これから意識の変化を祈ります。

⑤売買契約書に追加される構造等について「当事者双方が確認した事 」とは？

Ａ：インスペクションを実施した場合は「調査結果の概要」（資料作成者と年月日）を契約書に記載。実施していない場合は「無し」、または写真等をもとに客観的に確認した事項を契約書に記載することも可能です。

僕の理屈：媒介契約締結時に「あっせんの可否を示す」その結果、インスペクションを実施ないい場合は「無し」ということです。インスペクションは義務化ではないということです。インスペクションを面倒と捉える、売主さん業者さんがどう出てくるか。。。原理原則、安心して暮らせる住宅を選びましょう。

⑥インスペクションをせずに、瑕疵担保の免責をする特約はできなくなる？

Ａ：例えば老朽化した建物の売買で、値引きすることを条件に「現況有姿取引につき瑕疵担保の免責をする」といった特約は従来通り可能で、業法改正により合意内容が制限されることはありません。

僕の理屈：改正後の民法では瑕疵や隠れた瑕疵という考え方がなくなるようです。この部分に関しては僕自身勉強不足の感は否めませんがインスペクションの流れもこの改正に通じるものだと考えています。

いえることは、個人間の売買において、いかに法律の改正があろうとも、多くの場合、住宅ローンの残債を支払い、残ったお金も右から左へというケースは多いものです。瑕疵がどうのというより、安心して暮らせる住宅を購入すること。リフォームも含めた資金計画が無理のないものとしなければなりません。

株式会社サンクティは、第三者立場でのインスペクションを奨励しております。私自身が現場でインスペクションを提供しています。是非、ご検討ください。

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